Sole e Lago · Musso, CO · Lago di Como
Appartamento 12
Bilocale doppi terrazzi
65 mq con due terrazzi da 8,4 mq (doppia esposizione). Ottima comparabilità con il case study reale dello stesso complesso. Investimento contenuto, performance documentate.
Mq interni
65 mq
Mq esterni
17 mq
Camere
2 + servizi
Ospiti
4–6
ROI netto*
5.3–9.3%
Totale senza arredo
245.750 €
Il progetto
Il bilocale più comparabile al nostro case study reale: stessa metratura, stesso complesso, stessa tipologia. Il trilocale €300k del case study ha generato €34.136 in 15 mesi — dati reali, non proiezioni.
Musso è un borgo autentico sul ramo occidentale del Lago di Como, a pochi minuti da Menaggio e dal confine svizzero. Il complesso Sole e Lago offre piscina condominiale e wellness (spa + sauna + palestra) — non ancora operative durante il periodo del case study.
Completamente rifinito (pavimenti, sanitari) — necessita solo arredo per essere messo a reddito dal primo giorno. La configurazione con due terrazzi a doppia esposizione è un plus rispetto al case study.
Punti di forza
- Doppi terrazzi con esposizioni diverse — unico vantaggio vs case study
- Dati reali disponibili: benchmark dello stesso complesso
- Piscina condominiale + wellness (spa + sauna + palestra)
- Mercato internazionale: UK, Germania, Svizzera, USA
- Completamente rifinito — solo arredo mancante
- Investimento più contenuto del portfolio
- Ideale coppie e piccole famiglie (4-6 ospiti)
Superficie e dotazioni
Spazi interni — 65 mq totali
| Soggiorno-cucina | 19 mq |
| Camera matrimoniale | 14 mq |
| Camera singola | 9 mq |
| Bagno | 5 mq |
| Disimpegno | 4 mq |
| Totale interni | 65 mq |
Spazi esterni — 17 mq totali
| Terrazzo 1 | 8.4 mq |
| Terrazzo 2 | 8.4 mq |
| Totale esterni | 17 mq |
Dotazioni
- Box auto: opzionale — 7700 € IVA incl.
- Stato: Rifinito (pavimenti, sanitari) — manca solo arredo
- Posti letto: 4–6 ospiti
Costi di acquisto
| Prezzo base (imponibile) | 215.000 € |
| IVA 10% | 21.500 € |
| Prezzo acquisto (IVA incl.) | 236.500 € |
| Notaio (italiano) | 2800 € |
| Provvigione agenzia (3%) | 6450 € |
| Totale senza arredo | 245.750 € |
| + Box auto (opzionale, IVA incl.) | 7700 € |
| + Notaio con traduzione (stranieri) | +800 € |
| + Budget arredo | Da definire |
Budget arredo
Il budget arredo varia in base all'unità e al posizionamento target. Per ogni proposta è disponibile un piano dettagliato con stime per scenario.
Cosa è incluso nella gestione
- ✓ Annunci ottimizzati su tutte le piattaforme
- ✓ Pricing dinamico e revenue management
- ✓ Comunicazione ospiti multilingue
- ✓ Coordinamento pulizie e check-in/out
- ✓ Burocrazia e tassa di soggiorno
- ✓ Report mensili trasparenti
Fee di gestione: 30% sul revenue generato
Proiezioni revenue e ROI
Il case study dello stesso complesso (trilocale 300k, 65 mq) ha generato 27.300/anno su 15 mesi reali.
| Scenario | Revenue annua | Netto proprietario (dopo PM + costi) | Netto dopo cedolare 21% | ROI netto* |
|---|---|---|---|---|
| Conservativo | 27.300 € | 16.610 € | 13.122 € | 5.3% |
| Base(base) | 38.000 € | 24.100 € | 19.039 € | 7.7% |
| Ottimistico | 45.000 € | 29.000 € | 22.910 € | 9.3% |
* ROI calcolato su 245.750 € (prezzo + IVA + notaio + provvigione), senza budget arredo.
PM fee: 30%. Spese condominiali stimate €2.500–4.000/anno (da confermare). ADR di riferimento: €180–220/notte.
I valori sono stime basate su dati storici e non costituiscono garanzia di rendimento futuro.
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Posso mostrarti i dati completi del case study, organizzare una visita al complesso e illustrarti il piano di valorizzazione nel dettaglio. Nessun impegno.
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